Юридическая поддержка риэлторских услуг в Москве.

Продажа недвижимости – только на первый взгляд простой и не очень обременительный процесс. На самом же деле, Вам нужно разобраться во множестве тонкостей, чтобы наиболее выгодно реализовать свои квадратные метры. И если у Вас на это нет времени или желания, то в помощь Вам услуги агентства по продаже недвижимости. Давайте разберемся, почему выгодно доверить продажу квартиры профессионалам своего дела.

Что из себя представляет сделка купли-продажи квартиры?

Покупка (продажа) недвижимости — это не то же самое, что приобретение мороженого в киоске, мебели в IKEA либо автомобиля в салоне. К сделкам купли-продажи квартир, их оформлению, процедуре переговоров и заключения договора, предъявляются серьезные требования со стороны гражданского и жилищного законодательства.

В идеале, при ведении опытным квалифицированным юристом сделки, связанной с куплей или продажей квартиры, процедура выглядит примерно следующим образом:

  1. Профессиональная оценка недвижимости для определения ее рыночной стоимости (цена может быть и договорной, но оценка поможет избежать большие потери и несправедливость одному из контрагентов, а также в случаях невозможности достичь соглашения по вопросу цены).
  2. Подготовка необходимых документов. Как минимум, понадобятся:
  • правоустанавливающие документы на квартиру от продавца (документ о приватизации, дарственная, договор мены/дарения/купли-продажи, свидетельство о наследовании и др);
  • документы с описанием характеристик объекта, позволяющие его идентифицировать (технический паспорт, выписка из Росреестра и др.);
  • в отдельных случаях, например, может потребоваться письменное согласие членов совместной собственности на отчуждение недвижимости и др.
  1. Заключение предварительного договора. В нем, как правило, прописываются условия по поводу заключения основного договора. Это «подушка безопасности» и для продавца, и для покупателя, нашедших друг друга, чтобы никто из сторон не отказался от достигнутых договоренностей «по беспамятству».
  2. Заключение основного договора. Он заключается в письменной форме. Однако, если речь идет о сделке с долей в праве на квартиру, она должна быть нотариально удостоверена.
  3. Подача заявления и иных документов, которые были собраны ранее, в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.
  4. Составление акта приема-передачи жилого помещения. Этот акт подписывается, чтобы отметить все недостатки недвижимости «на берегу», иначе покупатель не сможет ссылаться на них, как возникших не по его вине.

Юридическое сопровождение риелторских услуг поможет избежать различных эксцессов:

— покупки жилья и новостроек, находящихся под арестом, в ипотеке, выступающих в качестве залога или ренты;

— приобретение земельных участков с объектами, построенными незаконно, что не дает права на продажу;

— съем квартиры, внесение предоплаты на счет физического лица, не обладающего никакими правами на сдаваемое жилье.

Риелторские услуги – эффективные меры предостережения от недобросовестных контрагентов, желающих незаконно завладеть имуществом либо реализовать его с ограничениями при попытке прописаться и массой прочих документальных обременений.

Обратившись за помощью в «ЮМФЦ», Вы получаете гарантию выгодной продажи или покупки собственности быстро и безопасно, заключив прозрачную сделку под контролем грамотных и опытных специалистов.

В спектр обязательных услуг квалифицированных сотрудников «ЮМФЦ» входят:

  • Проведение досконального анализа документов на недвижимость.
  • Составление договора, выгодного для обеих сторон.
  • Подготовка необходимых документов для совершения сделки.
  • Оформление выписки, если есть аресты, запреты и т. п.;
  • Проверка правильности составленных договоров и подлинности документов.
  • Планирование всевозможных исходов сделки.
  • Помощь в приобретении имущества вне зависимости от стоимости и площади.
  • Оказание помощи и поддержки в узаконивании проекта перепланировки.
  • Перевод помещения из жилого в нежилой фонд (для создания офиса).

Практический пример мошенничества при купле-продаже недвижимости

Читайте также:  Узнайте как получить долю в квартире по наследству

Девушка по имени Ира собралась покупать квартиру в новостройке, и для этих целей она нашла новостройку, которая подходила для нее по всем параметрам. Так как в покупке недвижимости Ира не разбирается, то она обратилась, наверное, в самую распространенную компанию России в данной сфере. Телефон этой компании висел на той самой новостройке, которая и понравилась Ире.

В реальности оказалось, что 300 000 рублей они взяли буквально ни за что.

Если бы клиентка обратилась напрямую к застройщику, то могла бы заплатить на 300 000 меньше.

Но что она получила за 300 000? Может, проверку надежности застройщика? Нет, договором это не предусмотрено, и по факту застройщик задерживает строительство уже на 2 года и дом до сих пор не построен.

Вторая рекомендация была относительно надежности застройщика. Тут пока не совсем ясная ситуация: на момент написания статьи дом еще не построен, и неизвестно, когда будет построен, но работа все еще ведется. Возможно, рекомендации и тут окажутся «пророческими».

Третья рекомендация «чудо-риелтора» была следующей. Застройщик просрочил строительство на 6 месяцев и прислал нашей клиентке уведомление о переносе сроков и соглашение, в котором клиентка выражает согласие с переносом сроков строительства на 1 год. Ответить клиентка самостоятельно на вопрос, нужно подписывать дополнительное соглашение или нет, не могла. Тогда она обратилась все к тому же «специалисту, который, собственно, и помог купить квартиру. Риелтор и тут отличился и искренне рекомендовал подписать соглашение, дабы чего плохого не случилось. Клиентка под «плохим» поняла, что может лишиться квартиры вовсе, и подписала соглашение, тем самым лишив себя права на взыскание неустойки в соответствии с 214-ФЗ.

Таким образом, Вашему вниманию был представлен один из примеров, показывающий полный непрофессионализм риелтора, если не сказать более резко в адрес оказания подобных услуг.

Риелторская услуга с юридическим сопровождением специалистов «ЮМФЦ» поможет избежать обмана и несоблюдения условий и требований сделки и позволит правомерно произвести операции по купле-продаже недвижимости.

Эпизод № Красноярск.

На сайте одного из красноярских агентств написано очень красиво: «Стиль работы сотрудников нашей фирмы — гарантия безопасности клиентов. Спорные моменты в сделке всегда честно обсуждаются с клиентом, несмотря на возможные осложнения и финансовые потери для фирмы».

«Стиль работы» — хм, это необычно. То есть они разговаривают с клиентами по-особенному, шепотом, или, может, показ квартир осуществляют тайно, в ночное время, чтобы никто не знал? Ну как еще стиль работы может повлиять на безопасность сделок? Даже желания звонить не возникло. Попробую разобраться сам, какими способами можно обезопасить клиентов от рисков при сделках с недвижимостью.

Важные нюансы сделок с имуществом

В процессе реализации или покупки квартиры, частного дома или иного имущественного объекта гражданин может столкнуться с разными проблемами. Вот основные из них:

  1. сомнительная «чистота» сделки;
  2. необъективная оценка недвижимости;
  3. вопросы внесения аванса по договору;
  4. осуществление взаимозачетов между сторонами (сделки обмена);
  5. нотариальное удостоверение документации;
  6. налогообложение полученных доходов;
  7. отсутствие законной регистрации перепланировки;
  8. имеющиеся обременения;
  9. неявка одной из сторон на сделку;
  10. выявление скрытых обстоятельств;
  11. денежные расчеты с какими-либо оговорками;
  12. оформление ипотеки;
  13. участие в сделке лиц, не достигших 18 лет;
  14. сделки, связанные с расселением коммуналок;
  15. прочие риски и непредвиденные ситуации.

Предусмотреть даже небольшую часть перечисленных выше обстоятельств обычному человеку сложно, а грамотный юрист пропишет максимальное число возможных рисков в договоре. Тем самым защитит своего клиента в случае возникновения любого форс-мажора. Никто не думает о том, что в течение регистрации права имущественный объект может пострадать (например, сгореть). Опытный правовед заботится о сохранности активов заказчика на любом этапе заключаемой сделки.

Услуги нотариуса

Нотариальное сопровождение купли-продажи квартиры – грамотный и цивилизованный способ лишить себя проблем связанных, как со сбором документов, так и с заверкой некоторых из них. Кроме того у нотариальной помощи есть один важный и крайне положительный для вас аспект.

Читайте также:  У дома нет управляющей компании что делать

Сопровождение сделки нотариусом, подразумевает под собой проверку достоверности всех документов на квартиру, что немаловажно для приобретателя. Заверив договор купли-продажи, нотариус имеет право подавать документы на оформление сделки в Росреестр самостоятельно. По закону нотариус несёт полную материальную ответственность за возможный ущерб, который может быть причинён сделкой купли-продажи.

Информация!

Стоимость нотариального сопровождения сделок будет ниже помощи риелторского агентства, так как поиск покупателя или нужной квартиры не входит в полномочия специалиста. Цена на услуги зависит от рисков связанных со сделкой, соответственно зависит от цены на недвижимость, как и в случае с риелтором, и варьируется в зависимости от региона. От 3 000 до 25 000 + 0.1% от стоимости.

Договор с агентством недвижимости на покупку квартиры (образец)

Для сотрудничества с агентством недвижимости, обязательно нужно составить договор, в котором будет точно прописано все особенности сотрудничества во избежание спорных ситуаций в последующем.

При составлении договора нужно учитывать определенные правила и нормы, чтобы предотвратить несоответствие документа установленным законным требованиям. Покупателя недвижимости обязательно нужно учесть следующие параметры, которые обязательно должны указываться в договоре:

  1. Общий список услуг, на которые может рассчитывать клиент в рамках сотрудничества с агентством недвижимости.
  2. Соотношение прав и обязанностей каждой стороны внутри созданного договора, требований и прочих обременений.
  3. Уровень вознаграждения на предоставленные услуги.
  4. Срок деятельности договорного соглашения, причем оно должен заключаться не меньше, чем на год.
  5. Срок предоставления отчета при обращении клиента в рамках надобности получить ответы на поставленные вопросы.
  6. Обязательно прописывается пункт, касающийся расторжения договора и условия его выполнения.
  7. Обязательно должны быть все соответствующие подписи и печати, которые подтверждают профессионализм и законность деятельности агентства недвижимости.

Иногда агентства недвижимости могут включать в договор дополнительные сведения, поэтому требуется особая внимательность к ним, чтобы не столкнуться с проблемами в последующем. Дело в том, что не все дополнительные моменты можно считать законными.

Скачать образец договора с агенством недвижимости

Любые изменения, которые вносятся в договор по согласию сторон, обязательно должны предварительно рассматриваться на предмет соответствия требованиям.

Что нужно знать при продаже квартиры через риэлтора?

Помимо Гражданского кодекса РФ регламент купли-продажи квартир излагается в Федеральных законах:

  • № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от года;
  • №233 от «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения».

Владелец, желающий продать квартиру, а также покупатель должны обратить внимание на следующие моменты:

  • Убедиться, что приобретаемый объект подходит по расположению территориально. Его технические характеристики, состояние соответствуют требованиям, цене. Если были перепланировки, они должны быть надлежаще оформлены документами (что не является перепланировкой квартиры узнайте здесь). Выяснение данных моментов — прямая обязанность специалиста по недвижимости.
  • Продавец квартиры должен иметь надлежаще оформленные права на неё. Объект не может быть предметом спора, находиться под арестом и иметь прочие обременения. Круг лиц, имеющих право пользования жилплощадью, должен быть определён. Проверка этих моментов и приведение их в соответствие с законом входит в обязанности риэлтора.
  • Необходимо проверить дееспособность продавца, что выполнит риэлтор либо другой профессионал в области недвижимости.
  • Порядок расчётов: риэлторское агентство проводит суммы через банк.

Покупателю нужно удостовериться в соблюдении требований, а работу по проверке проводит риэлтор (либо агент).

Какие вопросы нужно задавать риэлтору?

Человек, решивший купить или продать квартиру, может осуществить сделку самостоятельно, пройдя ряд этапов. Обращающиеся к риэлтору за помощью понимают, что он делает то же самое. Хочется иметь гарантии, что это будет настоящий профессионал. Ведь если продавец или покупатель подаст объявление, ему будет предложена помощь от множества агентов — посредников.

Читайте также:  Помощь в получении ипотеки при наличии других кредитов

Общение с риэлтором зачастую предопределяет успешность сделки. У клиента могут возникнуть вопросы. Тогда ему можно разделить мысленно сделку на этапы и записать интересующие его моменты.

Чтобы получить желаемое, рекомендуется задавать следующие вопросы:

  1. Ситуация на рынке, тенденция на спаде или подъёме. Средняя цена 1 метра в квартирах.
  2. Как выгодно использовать рыночную ситуацию? Что более трудно: купить или продать?
  3. Обсудить финансы, сообщить желаемую цену при продаже или сумму, которой располагает покупатель. Нужен ли кредит, имеются ли рекомендации по поводу конкретного банка?
  4. Основной вопрос: что риэлтор собирается делать по данной сделке? Сколько он берёт за услуги и из чего складывается эта стоимость?
  5. Резонно поинтересоваться числом вариантов, которые будут предложены.
  6. Когда нужно оплачивать услуги, на каком из этапов?
  7. По объекту: где расположена квартира, есть ли рядом нужные учреждения.
  8. Расспросить о документах обеих сторон, правах продавца и покупателя.
  9. Как специалист будет проводить проверку жилплощади, составление договора, как будут происходить расчёты при покупке квартиры?

После этого клиенту станут понятны все шаги. В результате можно будет с уверенностью составить договор.

Процесс проведения сделки

Основное отличие процесса продажи квартиры с участием агентства недвижимости в том, что все операции по оценке, рекламе, подготовке документов и сделки, проведению сделки – выполняет риелтор. Шаги же идентичны процессу, в котором Вы самостоятельно осуществляете продажу недвижимости.

В первую очередь, после того, как Вы выбрали агентство – обсуждаете со специалистом сроки и условия продажи недвижимости, подписываете необходимые документы.

Процесс проведения сделки

Агент производит профессиональную оценку Вашей квартиры, дает рекомендации по проведению предпродажной подготовки. Если необходимо – сам принимает участие, либо советует Вам организации, которые могут помочь подготовить недвижимость к продаже.

Далее специалист по недвижимости организует рекламную компанию. Обычно агентства качественно и  профессионально фотографируют Вашу квартиру.

Агент составляет продающее описание, указывая на все достоинства недвижимости, и размещает объявление на Интернет-ресурсах и в печатных изданиях. Чем, больше рекламных возможностей использовано – тем шире охват аудитории и потенциальных покупателей.

Обязанность специалиста также отвечать на телефонные звонки, давать грамотные консультации по телефону, приглашать заинтересовавшихся в покупке лиц на просмотры, принимать участие в самих просмотрах.

Процесс проведения сделки

Когда покупатель найден, заключите с ним предварительный договор – он выступит гарантией и для него и для Вас, о том, что сделка будет проведена. Договор должен подготовить риелтор. Также он собирает все необходимые документы и справки, помогает покупателю в оформлении ипотеки, если есть такая необходимость. Проверяет их юридическую силу и чистоту.

С помощью специалиста продавец и покупатель приходят к окончательному соглашению по поводу сроков проведения сделки, порядка проведения расчетов. Он также непосредственно участвует в сделке, сдает документы на регистрацию и контролирует переход денежных средств.

Специалист оформляет передачу недвижимости – с его помощью стороны подписывают акт приемки-передачи.

После выполнения всех обязанностей продавца и покупателя сделка считается завершенной. С риелтором подписывается акт о выполненных им работах.

Процесс проведения сделки

Просмотров: 5 381

Обязанности сторон

Самая важная информация в соглашении — обязательства заказчика и исполнителя.

Договор с риэлтором на продажу квартиры подразумевает, что заказчик обязан:

  • предоставить все необходимые документы на недвижимость;
  • оказывать содействие на всех этапах поиска покупателей и заключения договора;
  • своевременно оплатить работу агента;
  • подписать акт выполненных работ в случае, если исполнитель подготовит данный документ.

Договор с риэлтором на покупку квартиры включает в себя такие обязательства заказчика:

  • предоставить максимально подробную информацию об ожидаемой недвижимости;
  • являться на просмотры вариантов, которые подобрал агент;
  • своевременно оплатить работу риэлтора;
  • подписать акт выполненных работ в случае, если исполнитель подготовит данный документ.

Риэлтор обязуется:

  • обеспечить рекламную кампанию;
  • подобрать потенциальных покупателей или продавцов;
  • организовать просмотры;
  • проверить документы на недвижимость;
  • организовать сделку.