Покупка (продажа) квартиры в ипотеке по переуступке

Рассматривая предложения, может возникнуть вопрос: можно ли купить в ипотеку квартиру по переуступке прав. Оказывается, такая покупка жилья является не такой уж редкостью. В основном, подобные договоры оформляются на новостройки. И число сделок только растет. Желающих сегодня купить недвижимость по ипотеке становится все больше. При этом люди ищут различные варианты.

С чего начать покупку квартиры в ипотеку

Начнем с определения понятий. Ипотека — это кредит, который предоставляет банк на покупку недвижимости. Пока деньги не поступили на счет кредитора в полном объеме, жилье находится в залоге. Если клиент не справляется со своими обязанностями по выплатам, его отбирают и перепродают. Если клиент выплачивает все по договору вовремя, переходит в его собственность. Пока кредит не выплачен, заемщик может проживать в ней, использовать ее по своему усмотрению правильно (в рамках законодательства), обязан оплачивать коммунальные услуги. Также возможно оформление постоянной регистрации по адресу ипотечной недвижимости.

С чего начать покупку квартиры в ипотеку

Перед тем как начать процедуру покупки квартиры в ипотеку, будущему заемщику рекомендуется узнать есть ли какие-то меры государственной поддержки, которыми можно воспользоваться для оформления льготного кредитования, получения субсидии или снижения процента по ипотечному кредиту. Поддержка предусмотрена не для всех категорий граждан и не для всех видов недвижимости. Сюда относятся: участие материнского капитала, льготы для семей с 2-мя и более детьми (снижение процентной ставки), покупка жилья в новостройке, оформление кредита на недвижимость для семей госслужащих и военнослужащих по особым условиям и т.п. Если заемщик попадает в одну из льготных категорий, для действий по оформлению кредита можно будет обращаться в конкретный список банков, которые работают с подобного вида кредитами. Для того, чтобы доказать, что вы подходите под оформление по сниженной ставке, нужно предварительно собрать пакет документов, доказывающих это право (например, получить сертификат на материнский капитал или сертификат на субсидию от государства).

Что важно знать об уступке прав?

Итак, правовое регулирование взаимоотношений дольщиков осуществляется Федеральным законом № 214. В котором, в свою очередь, изложены требования к переуступке прав:

  • Переуступка возможна только при полной оплате участником стоимости по соглашению. А также в случае перевода долга на другого долевого участника.
  • Договор о переуступке заключается с момента государственной регистрации ДДУ до передачи объекта по передаточному акту.
  • В Росреестре фиксируется цена переуступки по заключению договора, если цедентом выступает юрлицо.

Продажа недвижимости по переуступке хороша тем, что она не требует сбора огромного количества документов и тщательной проверки помещения, как при сбыте жилья на вторичном рынке. Объясняется это тем, что жилая площадь в строящемся доме не имеет правовой истории. Как следствие, отпадает необходимость изучения наличия прав собственников.

Читайте также:  Образец договора дарения по доверенности от дарителя

С чего же начать продажу квартиры?

Для начала Продавцу следует уточнить в банке, являющемся залогодержателем, о возможности реализовать недвижимость. Может потребоваться разрешение банка в зависимости от условий кредитного договора и внутренней политики банка.

Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу ипотечных квартир, поскольку это лишает их части прибыли. В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций.

Получив разрешение банка, необходимо найти покупателя. Однако сделать это будет достаточно трудно, ведь мало кто хочет иметь дело с заложенной квартирой. В большинстве своем покупатели боятся быть обманутыми, не хотят связываться с банками, закладными.

Но на самом деле, риск связаться с мошенниками при покупке ипотечной квартиры намного ниже, чем при приобретении незаложенной. Фактически здесь помимо покупателя и продавца участвует финансовая организация, задача которой в том числе проконтролировать законность сделки.

Кроме того, продавцу необходимо учесть, что в большинстве случаев ипотечные квартиры продаются с существенным снижением цены по сравнению с рыночной (до 15–20%). Это вызвано тем, что ипотечная квартира имеет обременение (она находится в залоге у кредитора), а это означает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой квартиры без обременения.

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может тремя путями:

  1. Погасить кредит досрочно;
  2. Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет средств Покупателя);
  3. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга);

Процедура оформления

  1. Заемщик, желающий продать залоговую квартиру и «избавиться» от ипотеки, находит покупателя.
  2. Продавец и покупатель обращаются в банк для получения разрешения на проведение переуступки.
  3. Банк проверяет потенциального заемщика и выносит решение о возможности проведения переуступки.
  4. Между банком и покупателем заключается кредитный и ипотечный договор.
  5. Проводится регистрация перехода права собственности.
  6. Покупатель рассчитывается с продавцом.
  7. Новый заемщик погашает ипотеку, согласно условию кредитного договора.

Аннуитетный и дифференцированный платеж

Как уже было сказано, калькулятор дает возможность выбора схемы погашения. При выборе аннуитетных платежей график будет отражать равные суммы ежемесячных внесений на весь срок ипотеки. Вначале, большая часть этих денег будет идти на погашение процентов банку, но с каждым месяцем эта сумма будет уменьшаться, а платежи будут погашать преимущественно основной долг.

Дифференцированный платеж более выгодный, с точки зрения переплаты. Каждый платеж включает в себя часть долга и сумму процентов за месяц. Погашая долга уменьшается и сумма процентов, а значит и общий размер платежа. Недостаток у этой схемы погашения в отсутствии фиксированных обязательств, их сумма меняется ежемесячно, что может вызвать трудности в планировании бюджета.

Читайте также:  Субсидии многодетным семьям в 2021 году: какие и кому положены

Алгоритм заключения договора по переуступке прав

Как и любой договор, этот требует поэтапного прохождения «квеста». И только от покупателя зависит, насколько успешным будет финал: для начала нужно проверить застройщика, внимательно ознакомившись с его разрешительными и правоустанавливающими документами документами, бухгалтерскими отчетами и т.п. Это позволит сделать вывод о том, не станете ли вы обманутым дольщиком, приобретя долгострой.

Вторым шагом становится собирание пакета документов, в который входит договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре, согласие застройщика на переуступку прав, согласие супруга или супруги цедента, а также ЕГРП, которую также можно получить в Росреестре.

Если квартира находится в ипотеке, задача существенно усложняется. Для этого заключается дополнительный договор займа, согласно которому цессионарий дает деньги цеденту, последний гасит ипотечный кредит, получает соответствующие документы и может переходить к переуступке прав на жилье. Можно также оформить и договор переуступки прав в ипотеку, но на это пойдет не каждый банк, а сделка в результате может выйти невыгодной и для покупателя, и для продавца. Если же у продавца имеется кредит, а покупатель тоже хочет оформить ипотеку, такое предприятие практически не имеет шансов на успех.

И, наконец, заключение договора. Для того, чтобы оформить документ, необходимо отразить в нем все технические характеристики объекта недвижимости, а если для приобретения была взята ипотека, то нужно указать также данные по кредиту. После подписания договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Аккредитив.

Расчет заключается в том, чтобы перевести деньги при определенных условиях. Это удобно, когда стороны друг друга впервые видят, доверительных отношений еще нет (а в финансовом мире их не может быть в принципе). Здесь стороны заключают договор об открытии аккредитива на сделку, в который заносятся данные участников и условия исполнения перевода. Клиент вносит деньги на открытый счет, а продавец получает их по исполнению определенных условий. Преимущества на лицо: продавцу гарантируется перечисление денег, а покупатель спокоен, что они никуда не денутся, если сделка не состоится. Из минусов можно отметить стоимость услуги от 10 т.р. до 25 т.р.

Таким образом, дешевле всего отдать деньги наличными, но здесь самый большой риск. Оптимальным вариантом по стоимости будет банковская ячейка, но здесь деньги не будут застрахованы. Если сделка проходит в Сбербанке, то вряд ли в ближайшие пять-семь дней у него отзовут лицензию. В более мелких банках все-таки не стоит рисковать.

О рисках с банком

Отдельные риски могут быть связаны и с банком. Так, купленный объект недвижимости, который ранее находился в залоге, кредитная организация вправе отнять за неуплату. Они не делают этого сами, а передают полномочия риелторам. Стоимость жилья при этом практически не отличается от той, которая была бы у собственника.

Читайте также:  Чем отличается ипотека от кредита простыми словами?

Иногда банки передают такую жилплощадь заинтересованному лицу. В этом случае, ставка будет занижена. Чтобы избежать последствий, залоговую квартиру нужно покупать только после того, как вынесено решение суда, где четко определена цена на объект. У такой сделки есть как положительные моменты, так и отрицательные. Преимущества заключаются в следующем:

  • квартиры обычно предлагаются хорошие;
  • они чисты и без каких бы то ни было притязаний;
  • цена снижена, а залог при покупке не требуется.

В то же время покупатель должен будет оплатить имеющийся залог конфискованной недвижимости, а также оплатить все расходы, возникающие в связи с этим.

Особенности оформления семейной ипотеки по уступке прав

Чтобы получить жилищную ссуду под льготный процент, необходимо соответствовать требованиям, указанным в законе относительно заемщика (). Отдельные требования предъявляются к недвижимому имуществу. Так, под целевую программу господдержки, подпадают квартиры в строящихся домах или готовое жильё. В первом случае доступна семейная ипотека по переуступке или через заключение ДДУ.

Но одобрят не все виды уступки прав. Разрешение дается только на подписание договора с юридическим лицом – застройщиком или его представителем.

Получить ссуду по программе поддержки, оформив уступку прав от физического лица не получится. Хотя здесь есть два исключения. Льготная ипотека по переуступке с физ. лицом доступна, если:

  1. Средства выдают на приобретение жилья в сельских районах Дальневосточного федерального округа;
  2. Либо оформляется рефинансирование на тех же условиях для жителей ДФО.

Рекомендуемая статья: Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

В результате заемщику будет доступен кредит на жильё под 6% годовых. Разницу между этой ставкой и стандартным процентом банка покрывает государство.

Процедура оформления

Сделка предполагает совершения нижеперечисленных действий:

  Нахождение заемщиком, имеющим квартиру, приобретенную на ипотечные средства покупателя, который готов купить право на нее и затем обращение заинтересованных в проведении сделки переуступки сторон в банк, от решения которого зависит, будет она совершена либо нет
 Осуществление банком проверки платежеспособности лица которое выступает в качестве покупателя прав, после чего принимает соответствующее решение
  Подписание нового договора по ипотечному кредитованию банком и покупателем права на квартиру с последующим аннулированием исходного договора, если он отвечает требованиям банка
  Осуществление регистрации права требования на покупателя который станет новым владельцем жилой площади
 Произведение расчета между продавцом права на квартиру и его покупателем погашение новым заемщиком кредитных средств, взятых по ипотечному кредитованию